Imóvel em leilão é alternativa para comprar a casa própria por valor abaixo do preço de mercado

Imóvel em leilão é alternativa para comprar a casa própria por valor abaixo do preço de mercado, mas é preciso ter atenção redobrada para não cair em ciladas.

 

Em tempos de crise política e econômica, muitas pessoas buscam maneiras mais em conta para adquirir bens. Entre as opções acessíveis estão os leilões, uma janela aos valores abaixo do mercado. Mas adquirir imóveis com alguma facilidade não é para amadores. Na opinião de Gilberto Benevides e Wang Chi Hsin, autores do livro Investir em imóveis: entenda os segredos práticos deste mercado, fazer do leilão um bom investimento demanda ter acompanhamento jurídico especializado ou ser um profissional da área imobiliária. Benevides e Chi Hsin lembram que, embora traga a oportunidade de adquirir imóveis abaixo do valor do mercado, há grandes chances de leigos entrarem em uma fria.

Uma das situações difíceis de solucionar e que também é das mais comuns no mercado imobiliário é arrematar uma casa ou apartamento com ocupantes. Muitas pessoas se mantêm resguardadas por receio em relação à desocupação, processo que pode levar anos. “Há o problema do ocupante, que pode entrar na Justiça e criar dificuldades, atrasar a posse do comprador. Se o inquilino quer atrapalhar, ele atrapalha”, alerta a presidente do Conselho Empresarial da Mulher da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Flávia Vieira.

Por isso, especialistas – de imóveis e da saúde – fazem a mesma recomendação: prevenir é melhor do que remediar. No caso de empreendimentos, prevenir é checar com muita atenção o edital do leilão, no qual devem constar informações como: se o imóvel está ocupado, se há ações judiciais, as condições de venda, quem vai pagar e qual será o valor da comissão do leiloeiro, impostos e taxas, estado de conservação do imóvel e preço mínimo.

A boa notícia é que a lei está ao lado do comprador e prevê todo o auxílio necessário para deixar o bem habitável. O primeiro passo, antes de requerer a desocupação legalmente, é tentar resolver de forma amigável, obtendo as informações do ocupante, para que o adquirente possa entrar em contato e chegar a um meio-termo ou, até mesmo, instruir eventual processo legal adiante.

Diálogo e informação

Flávia Vieira lembra que o importante é ser flexível e lembrar que ambas as partes preferem evitar o envolvimento judicial. Dessa maneira, negociar um prazo para que a pessoa consiga se organizar para desabitar o local é fundamental para que a desocupação seja amistosa e rápida, evitando a necessidade do envolvimento da Justiça e da espera.

Caso as partes não entrem em comum acordo, existem medidas que funcionam de maneira diferente para leilões judiciais e extrajudiciais. Há dois casos nessa categoria: quando o imóvel é de alienação fiduciária – modelo de garantia de propriedades que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor – e quando não é.

Na primeira situação, se a desocupação amistosa não for possível, o artigo 30 da Lei 9.514/97 prevê que a saída poderá ocorrer por meio de liminar, no prazo de 60 dias. Sendo assim, é preciso que o adquirente solicite a expedição da liminar para determinar a desocupação.

Quando o bem não for originado de alienação fiduciária, o arrematante deve procurar um advogado e ingressar com uma ação de imissão de posse.

Pontos legais

Além das questões judiciais pós-compra, existem pontos legais que devem ser levados em consideração antes da aquisição de imóvel em leilão. Como nem sempre é possível conhecer a propriedade para saber as condições em que ela se encontra, o recomendável é que o possível comprador faça visita à região em que o empreendimento está construído para verificar o entorno e conversar com moradores do bairro sobre o valor médio dos imóveis e a característica dos ocupantes. “Nos editais isso é publicado, mas é preciso se certificar se o imóvel está bacana. Estando ocupado, há riscos de estar em péssimo estado”, sugere Flávia Vieira.

Publicado originalmente por Estado de Minas em 23 de outubro de 2017.

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